导语：WeWork代表的联合工作终究是什么商业模式？终究是不是二房东？真的能够构成出资生态圈吗？它算高科技公司吗？
刚刚传出估值从470亿美元腰斩到231亿美元的音讯后，8月14日晚，WeWork公开了招股书。实在运营数据公之于众，这下不必猜，就能够知道这家同享工作的开山祖师终究是何成色。
招股书显现：到2019年6月底，WeWork具有52.7万名会员，在全球29个国家的111个城市具有528个分支机构。其间，52.7万名会员来自于多个职业，其间38％来自全球财富500强企业。
能够对标的一个企业是从前的英国雷格斯（Regus），现在改名为IWG，当时大约具有3000个工作空间，在全球范围内具有250万客户，从头上市后，当时的市值大约为30亿美元。
（信息来历：投中网，点击看大图）
一向会有人问WeWork终究赚不挣钱，本来我的答复是：美国本乡那些拿的早的空间应该挣钱，我国的明显不挣钱。
没想到报表出来仍是推翻了我的幻想！
咱们看到报表显现：2016年，2017年和2018年的经营收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元，净利为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元，2019年上半年经营收入为15.35亿美元，净利润-9.04亿美元。
也便是说，只是最近三年半的时刻，WeWork的净亏本就达41.94亿美元，生生亏掉了一个多IWG！
（信息来历：投中网，点击看大图）
那么就奇怪了，分明干的事情类似，怎样比年亏本的WeWork就要比现已完成获利的IWG值钱（就算按腰斩后的估值231亿美元核算，也是IWG市值的挨近8倍）？
我看到了一个把我下巴快惊掉的估值逻辑：到2019年6月30日，若将每个会员的均匀收入，应用于WeWork现有111个城市的1.49亿人的潜在会员人数时，WeWork的商场空间为9450亿美元。
若以全球280个方针城市，2.55亿潜在会员总人数的口径来预算，WeWork的商场空间为1.6万亿美元。来自世邦魏理仕集团和库什曼和韦克菲尔德的数据显现，每位职工每年的入住本钱加权均匀约为11,700美元。
经过将均匀职工入住本钱应用于WeWork现有111个城市的1.49亿人口的潜在成员，估量总机会为1.7万亿美元。若以全球280个方针城市，2.55亿潜在会员总人数的口径来预算，WeWork的商场空间将到达3万亿美元。
但我不知道，从52.7万名会员到2.55亿潜在会员之间巨大的数字距离，他们方案怎样去添补？要再拿多少平方米的空间？仍是只需所到城市的人就都会成为他们的会员？
应该供认，WeWork仍是很有创造性的，他们创造发明了一种新的财务目标叫CommunityAdjusted EBITDA（“社区调整后EBITDA”）。
这个目标不只除掉特别运营开销，还除掉了根本的运营费用（如商场营销Marketing、办理费用G&A和开发与规划费用Development & Design），他们的理由是一旦进入成熟期这些费用就不再发作。
惋惜实在情况非常打脸，WeWork的巨额亏本不只来历于拿房本钱的不断上升（许多其实便是抢夺优质房源构成的），并且他们的获客途径严峻依靠高额途径费和客户补助（比方免租期）。
这样导致新增的客户价值不只挨近于0，并且根本没有什么忠诚度可言（有不少客户乃至开端“蹭免租”，哪里新开一家就蹭到哪里）。
请问，这样增加的客户和收入有何价值？
（点击看大图）
现在需求回到开始的那个问题：WeWork代表的联合工作终究是什么商业模式？终究是不是二房东？是财物办理公司吗？社群有价值吗？能够做出资孵化吗？真的能够构成出资生态圈吗？它算高科技公司吗？
当许多人利诱时，他们会把目光投向软银的孙正义，WeWork一切120亿美元的融资中至少有106.5亿美元来自软银，这个从前由于押对阿里巴巴而一举成名的神人，这次还会是“众人皆醉我独醒”吗？
（信息来历：地新引力，点击看大图）
咱们能够看看WeWork为了对得起金主爸爸的希望都干了什么事。
为了证明自己是一家科技公司，WeWork不只开发了线上社区，展开丰厚的社群活动，宣称凭借大数据选址，使用BIM（修建信息模型）供给技能输出，并且还做了草创企业加速器 WeWork Lab，还收买了超越13家的企业（主要是第三方服务公司）来树立生态系统，希望今后的收入结构中更多的是企业服务收入。
成果怎么？
大企业占比越来越大，线上社区活跃度越来越低，线下社群活动产生了很多文化冲突，大数据技能并没有比传统企业更高超，出资正在变的更像个地产出资基金，企业服务收入至今大约也就在5%左右的收入占比！
就在这个上市预备期，还被曝出创始人提早套现和拿自己的房产租给WeWork的音讯，难免会让人猜测这是不是又是一个“轻重套现”的游戏，用“轻”来上市套现，而实在目的不过仍是房地产出资，只是在上市主体之外！
（信息来历：挣扎空间，点击看大图）
